Дефекты квартиры после заселения: как заставить застройщика устранить их по гарантии
Холодно дома в октябре? Сезон промерзания — лучшее время зафиксировать дефект тепловизором.
Гарантийный срок идёт со дня приёмки дома в эксплуатацию, и всё это время застройщик отвечает за качество. Зафиксируем дефекты с экспертом, направим претензию и добьёмся устранения или денежной компенсации — для одной квартиры или для всего дома через ОСИ.
Коротко: что делать с дефектами после заселения
- Проверьте, действует ли гарантия: по типовому ДДУ — не менее 2 лет со дня приёмки дома в эксплуатацию (п. 17).
- Для договоров с 1 июля 2026 года Строительный кодекс устанавливает минимум 5 лет, а на несущие конструкции, кровлю и фасады — 10 лет (ст. 122).
- Зафиксируйте дефект: фото, видео, акт осмотра, для промерзания — тепловизионная съёмка в холодный сезон.
- Направьте письменную претензию с перечнем недостатков и сроком устранения.
- Не устраняют — экспертиза и иск: устранение, уменьшение цены или возмещение расходов.
Обновлено: 30.09.2026 · Integro KZ
Какая гарантия у вашего дома: 2, 5 или 10 лет
| Когда заключён договор | Минимальная гарантия | Основание |
|---|---|---|
| До 1 июля 2026 года | не менее 2 лет со дня приёмки дома в эксплуатацию | п. 17 типовой формы ДДУ; ГК РК |
| С 1 июля 2026 года | не менее 5 лет | ст. 122 Строительного кодекса РК № 253-VIII |
| С 1 июля 2026 года — несущие конструкции, кровля, фасады | не менее 10 лет | ст. 122 Строительного кодекса РК |
По позиции практикующих юристов, новые сроки обратной силы не имеют — решает дата договора. Договор может устанавливать более длинную гарантию. Точный срок по вашему дому определим по документам.
С чем к нам приходят чаще всего
Трещины
В стенах, стяжке, на фасаде, в местах примыкания перекрытий.
Протечки
Кровля, балконы, межпанельные швы, инженерные сети.
Промерзание и холод
Холодные углы, конденсат, плесень, продувание окон.
Отделка
Кривые стены, отходящая плитка, дефекты ламината и сантехники.
Окна и двери
Продувание, запотевание, перекос, неисправная фурнитура.
Инженерия
Отопление, вентиляция, канализация, электрика.
Лифты и общее имущество
Лифты, кровля, подвал, паркинг — через ОСИ.
Площадь и планировка
Отступления от проекта и договора.
Шумоизоляция
Несоответствие проектным решениям.
Что можно потребовать от застройщика
Устранить дефекты
Безвозмездно исправить недостатки в разумный согласованный срок.
Уменьшить цену
Соразмерно снизить стоимость на сумму расходов на устранение.
Возместить расходы
Компенсировать затраты, если вы устранили дефекты сами.
Расторгнуть договор
При существенных и неустранимых нарушениях.
Качество строительства и материалов — ответственность уполномоченной компании (ст. 16 Закона № 486-V). Выбор способа защиты — за дольщиком; какой из них выгоднее, оценим по экспертизе.
Как добиться устранения дефектов
Фиксация
Фото, видео, акт осмотра с управляющей компанией или комиссией.
Претензия
Письменное требование застройщику со сроком устранения.
Экспертиза
Строительно-техническое заключение: причины дефекта и стоимость устранения.
Иск
Устранение, компенсация, неустойка и судебные расходы.
Если дефекты касаются подъезда, кровли, фасада или лифтов — выгоднее действовать всем домом: юрист для ОСИ.
Цены
| Услуга | Стоимость |
|---|---|
| Первичная консультация разбор дефектов, документов и гарантии | от 35 000 ₸ |
| Претензия по недостаткам | по запросу |
| Строительная экспертиза | по смете эксперта |
| Иск и суд | по запросу |
Экспертизу можно разделить с соседями — см. «Строительная экспертиза».
Застройщик не устраняет дефекты?
Пришлите фото и договор — скажем, действует ли гарантия и что требовать.
Вопросы о дефектах и гарантии
Не нашли ответ — напишите в WhatsApp или Telegram, ответим в рабочее время.
Какой гарантийный срок на квартиру в новостройке?
Застройщик не устраняет недостатки по гарантии — что делать?
Можно ли требовать деньги вместо ремонта?
Нужна ли экспертиза?
Когда фиксировать промерзание?
Дефекты в подъезде и на кровле — кто требует?
Что ещё может понадобиться
Полезно прочитать
Нормы приведены по Закону РК от 7 апреля 2016 года № 486-V «О долевом участии в жилищном строительстве», типовой форме договора о долевом участии (приказ Министра национальной экономики РК от 28 июля 2016 года № 345), Гражданскому кодексу РК, Строительному кодексу РК № 253-VIII в редакции на сентябрь 2026 года (источник — adilet.zan.kz). Материал не заменяет консультацию по вашему договору.
Обсудим вашу ситуацию
Заявки принимаем ежедневно с 09:00 до 21:00. Первичный разбор договора — в тот же день. Работаем по договору, с фиксированной ценой этапов и закрывающими документами.