Дом не введён в эксплуатацию: как получить техпаспорт и собственность

• нет технического паспорта квартиры;
• нельзя зарегистрировать право собственности через ЦОН или eGov;
• нельзя прописаться;
• нельзя продать квартиру по договору купли-продажи, подарить или заложить её;
• вопросы с коммунальными договорами и ОСИ решаются «на честном слове».

1. Найдите в ДДУ срок передачи доли. Именно он, а не обещания в чате, определяет, есть ли просрочка (п. 1 ст. 17 Закона). Проверьте допсоглашения о переносе срока: перенос строительства допускается до 5 месяцев (п. 11 ст. 19), а изменения в договор вносятся только по согласию сторон (п. 1 ст. 13).
2. Запросите у уполномоченной компании письменную информацию. Статус ввода, причины задержки, планируемая дата. Письменный ответ — это доказательство; устный — нет.
3. Посчитайте неустойку. 0,1% в день от уплаченной суммы по п. 28 типовой формы. Для ДДУ на 50 млн ₸ это 50 тыс. ₸ в день; за 6 месяцев — около 9 млн ₸. Суды часто снижают такие суммы, реалистичный ориентир — 3–5 млн ₸, но это оценка, а не прогноз по вашему делу. Проверьте, нет ли в вашем ДДУ ограничения неустойки, например 10% от суммы.
4. Направьте претензию. Требования: ввести дом и передать долю в конкретный срок, выплатить неустойку за просрочку. Досудебная претензия по таким спорам не обязательна, но фиксирует требования и позицию.
5. Проверьте, не наступил ли гарантийный случай. Если проект с гарантией Единого оператора (КЖК) и просрочка превышает 5 месяцев, возможен гарантийный случай по ст. 37 Закона. Учтите: КЖК в основном достраивает объект, а не возвращает деньги, и на время гарантийного случая неустойка по ДДУ приостанавливается.
6. Подключите ОСИ. Если форма управления уже выбрана, ОСИ вправе потребовать от застройщика техдокументацию по ст. 31 Закона о жилищных отношениях. Если нет — выбирайте: застройщик может привлечь свою УК не более чем на 2 года (ст. 51-5).
7. Обращайтесь в госорганы и суд. Жалоба в местный исполнительный орган и органы архитектурно-строительного контроля — параллельно с иском о неустойке. Иск потребитель может подать по месту жительства (ст. 30 ГПК РК), госпошлина — 1% от цены иска, с возможностью отсрочки (ч. 3 ст. 106 ГПК).

• зафиксировать письменно, что ключи получены до ввода дома, с датой; если вас просят подписать акт приёма-передачи — делайте оговорку, что дом не введён в эксплуатацию;
• не считать, что срок передачи доли соблюдён: для неустойки важна передача доли по закону, а не выдача ключей; как суд оценит ранее выданные ключи, зависит от документов и формулировок, которые вы подписали;
• зафиксировать состояние квартиры и дефекты до ремонта — гарантия, как правило, считается от приёмки, и спор о начале её течения неизбежен;
• объединиться с соседями: инициативная группа или ОСИ действуют эффективнее, чем каждый дольщик в одиночку.

Что такое акт ввода в эксплуатацию и зачем он дольщику?

Акт приёмки дома в эксплуатацию подтверждает, что объект построен и принят. Без него доля не может быть передана дольщику (п. 2 ст. 17 Закона о долевом участии), не изготавливается техпаспорт и нельзя зарегистрировать право собственности. Проверить наличие акта можно у уполномоченной компании, а после создания ОСИ — в передаваемой ей техдокументации.

Сколько времени у застройщика на передачу квартиры после ввода дома?

По п. 1 типовой формы ДДУ — 60 дней после ввода дома в эксплуатацию. При этом передать долю нужно не позднее срока, указанного в вашем договоре (п. 1 ст. 17 Закона о долевом участии). Если дом ввели поздно, а срок из ДДУ уже прошёл, просрочка считается от даты в договоре.

Можно ли взыскать неустойку, если дом не вводят в эксплуатацию?

Да, если пропущен срок передачи доли из ДДУ. Неустойка по п. 28 типовой формы — 0,1% в день от уплаченной суммы; доказывать убытки не нужно (ст. 293 ГК). Суд может снизить явно несоразмерную сумму, как правило, по заявлению ответчика. При гарантийном случае КЖК начисление приостанавливается.

Нас заселили в дом без акта ввода. Это законно?

Передача доли до акта ввода противоречит п. 2 ст. 17 Закона о долевом участии. Фактическое заселение не даёт права собственности и не заменяет акт ввода. При этом жить в квартире можно, но стоит письменно зафиксировать, что вы приняли ключи до ввода дома, и продолжать требовать ввода и оформления документов.

Как получить техпаспорт на квартиру в новостройке?

Техпаспорт изготавливается после ввода дома в эксплуатацию и обмера квартиры. Обычно документы для регистрации права дольщику передаёт уполномоченная компания вместе с актом приёма-передачи. Если она тянет, направьте письменное требование о выдаче документов, затем претензию; в суде можно требовать исполнения обязательств по ДДУ.

Куда жаловаться, если застройщик не вводит дом в эксплуатацию?

Параллельно с претензией можно обращаться в местный исполнительный орган, который ведёт учёт ДДУ, и в органы архитектурно-строительного контроля. Если проект с гарантией КЖК и просрочка больше 5 месяцев — в Единый оператор по вопросу гарантийного случая. Гражданские требования — неустойку и передачу квартиры — решает суд.

• Приёмка квартиры в новостройке: чек-лист и ловушка «претензий нет»
• Площадь квартиры меньше, чем в договоре: как вернуть деньги за метры
• Застройщик задерживает сдачу дома: что делать дольщику в 2026
• УК застройщика: как сменить управляющую компанию и забрать документы

• Юрист по спорам с застройщиком в Астане
• Задержка сдачи дома и неустойка
• Приёмка квартиры и недостатки