УК застройщика: как сменить управляющую компанию и забрать документы

• гарантийные заявки уходят «в работу» и закрываются без акта;
• на вопрос о документах на дом УК отвечает, что они «у застройщика»;
• отчёты о расходах общие, без смет и договоров с подрядчиками;
• поломки лифтов и протечки описываются как вина жильцов;
• тарифы установлены без собрания.

1. Соберите инициативную группу. 5–10 активных собственников из разных подъездов. Составьте реестр квартир и собственников — он понадобится для кворума и голосования.
2. Подготовьте повестку собрания. Выбор формы управления (ОСИ), создание ОСИ, избрание председателя и совета дома, выбор управляющего или УК, поручение истребовать техдокументацию у застройщика.
3. Проведите собрание по правилам ст. 42–44. Голосование очно, письменно или через цифровые сервисы — eGov, E-Knot. Цифровое голосование сильно облегчает кворум в доме на сотни квартир.
4. Оформите протокол и зарегистрируйте ОСИ. Протокол с результатами голосования — основа для регистрации ОСИ как юрлица и для всех дальнейших писем.
5. Уведомите застройщика и УК. Письменно, с копией протокола: форма управления выбрана, полномочия УК застройщика прекращаются, просим передать дела и документы.
6. Примите техдокументацию по акту. Застройщик обязан передать её в течение 30 дней после выбора формы управления (ст. 31). Каждую позицию — в акт.
7. Заключите договор с новой УК или управляющим. Со сметой, отчётностью и правом расторжения.
8. Проведите обследование дома. Как только документы на руках — осмотр общего имущества с фиксацией дефектов, пока идёт гарантийный срок.

• проектно-сметная документация с заключением экспертизы;
• исполнительная документация;
• акт приёмки дома в эксплуатацию;
• паспорта лифтов и другого оборудования;
• инвентарный перечень общего имущества.

• направить повторное требование с перечнем и сроком;
• подать жалобу в жилищную инспекцию (ГУ «Управление жилья и жилищной инспекции г. Астаны»), которая вправе вынести обязательное предписание (ст. 10-9);
• заявить требование о передаче документов в суд — от имени ОСИ за подписью председателя.

• сверить полученную техдокументацию с перечнем по ст. 31 и письменно запросить недостающее;
• осмотреть кровлю, фасад, подвал, паркинг, лифты и инженерные сети с участием нового управляющего и составить акты;
• выгрузить все гарантийные заявки, поданные при прежней УК, и ответы застройщика — это история дефектов;
• проверить, кто и за какие помещения платит взносы: за непроданные квартиры и помещения их должен платить застройщик (п. 4 ст. 34);
• утвердить на собрании смету и тарифы, чтобы у ОСИ была понятная финансовая база;
• определить, какие дефекты требуют претензии застройщику, а какие — обычного текущего обслуживания.

• Ждать, пока пройдут 2 года. Собственники вправе выбрать форму управления раньше, и чем раньше, тем больше гарантийного срока остаётся на претензии.
• Проводить собрание без реестра собственников. Кворум потом оспаривают, протокол теряет силу.
• Не включить в повестку истребование документов. Отдельное поручение председателю экономит одно собрание.
• Подписать акт передачи «в целом». Нужен постраничный перечень и отметка о недостающих документах.
• Сменить УК и забыть о дефектах. Смена управления — не цель, а инструмент: сразу после неё нужен осмотр общего имущества.
• Воевать с УК в чатах. Эмоции в общем чате не доказательство; письма с входящими номерами — доказательство.

Как долго застройщик может держать свою управляющую компанию?

Не более 2 лет и только до того момента, пока собственники сами не выберут форму управления (ст. 51-5 Закона о жилищных отношениях). Собственники не обязаны ждать окончания двух лет: как только собрание выбрало форму управления и создало ОСИ, полномочия УК застройщика должны прекращаться в установленном порядке.

Что будет, если собственники не выберут форму управления?

Если собственники в течение 2 месяцев не выбрали форму управления, жилищная инспекция назначает временную управляющую компанию. Это не наказание, но выбирать её будете уже не вы. Поэтому собрание о форме управления лучше провести сразу после массового заселения, пока жильцы активны и собраны в общих чатах.

Что выбрать: ОСИ или непосредственное совместное управление?

Закон допускает обе формы (ст. 47 Закона о жилищных отношениях). ОСИ — юридическое лицо: у него есть председатель, который представляет дом в суде без доверенности, счёт и право нанять УК по договору. Для новостройки, где вероятны споры с застройщиком о дефектах общего имущества, ОСИ обычно удобнее.

Какие документы на дом застройщик обязан передать ОСИ?

По ст. 31 Закона о жилищных отношениях застройщик передаёт по акту в течение 30 дней после выбора формы управления: проектно-сметную документацию с экспертизой, исполнительную документацию, акт ввода дома в эксплуатацию, паспорта лифтов и другого оборудования, инвентарный перечень общего имущества.

Куда жаловаться, если УК застройщика не уходит и не отдаёт документы?

В жилищную инспекцию — в Астане это ГУ «Управление жилья и жилищной инспекции г. Астаны». Инспекция контролирует ОСИ и субъекты управления и выносит обязательные предписания (ст. 10-9 Закона о жилищных отношениях). Параллельно можно направить застройщику письменное требование и при отказе обратиться в суд.

Можно ли оставить прежнюю УК, но уже по договору с ОСИ?

Да, если собственники довольны работой. ОСИ вправе заключить договор с любой управляющей компанией, в том числе с прежней, но уже на своих условиях: с отчётностью, сметой и правом расторжения. Главное — чтобы документы на дом при этом были переданы ОСИ, а не остались у застройщика или его УК.

• ОСИ против застройщика: как взыскать за лифты, кровлю, фасад и паркинг
• Коллективный иск к застройщику: как объединиться и разделить расходы
• Дом не введён в эксплуатацию: как получить техпаспорт и собственность
• Как жителям многоквартирных домов сменить КСК или ОСИ

• Юрист по спорам с застройщиком в Астане
• Приёмка квартиры и фиксация недостатков