Дарение недвижимости — один из способов безвозмездной передачи имущества другому лицу. В отличие от купли-продажи или обмена, дарение, как и завещание, не предполагает оплаты со стороны одаряемого. Однако этот процесс сопровождается определёнными нюансами, правилами и последствиями. Нужно ли заверять такой договор? Как разобраться с налогами? Возможно ли вернуть подаренную недвижимость? Разберёмся во всех деталях.
Законодательные аспекты
Правовые нормы, регулирующие договоры дарения, подробно изложены в Главе 27 Гражданского кодекса Республики Казахстан. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передаёт или обязуется передать другой стороне (одаряемому) имущество в собственность в настоящее или будущее время. Важно отметить, что если в договоре присутствует встречная передача имущества, денег или обязательство со стороны одаряемого, такой договор считается ничтожным, то есть не имеющим юридической силы.
Кроме того, обещание подарить всё своё имущество или его часть без конкретизации предмета дарения также признаётся ничтожным. Если вы хотите подарить квартиру, необходимо чётко указать это в договоре: «Дарю квартиру по адресу…».
Договор, предусматривающий передачу имущества после смерти дарителя, также признаётся недействительным. Однако даритель может включить условие, по которому он дарит жильё, но продолжает проживать в нём до конца своей жизни.
Одаряемый имеет право отказаться от дара в любое время до его передачи. В таком случае договор дарения считается расторгнутым. Если договор был заключён в письменной форме, отказ также должен быть оформлен письменно и подлежит государственной регистрации, если сам договор был зарегистрирован.
Передача дара может осуществляться через символические действия, такие как вручение ключей или правоустанавливающих документов.
Кроме того, обещание подарить всё своё имущество или его часть без конкретизации предмета дарения также признаётся ничтожным. Если вы хотите подарить квартиру, необходимо чётко указать это в договоре: «Дарю квартиру по адресу…».
Договор, предусматривающий передачу имущества после смерти дарителя, также признаётся недействительным. Однако даритель может включить условие, по которому он дарит жильё, но продолжает проживать в нём до конца своей жизни.
Одаряемый имеет право отказаться от дара в любое время до его передачи. В таком случае договор дарения считается расторгнутым. Если договор был заключён в письменной форме, отказ также должен быть оформлен письменно и подлежит государственной регистрации, если сам договор был зарегистрирован.
Передача дара может осуществляться через символические действия, такие как вручение ключей или правоустанавливающих документов.
Важные нюансы
При составлении договора дарения необходимо внимательно и подробно указать:
• Характеристики объекта недвижимости: адрес, площадь, кадастровый номер и другие существенные детали.
• Данные одаряемого: полное имя, ИИН, паспортные данные и т.д.
Так как дарение недвижимости — серьёзная сделка, важно подтвердить дееспособность и добровольное согласие дарителя. Рекомендуется заверить договор у нотариуса, который убедится в отсутствии давления или принуждения со стороны одаряемого.
Если имущество находится в общей совместной собственности, дарение возможно только с согласия всех совладельцев. Например, если супруги владеют квартирой совместно, оба должны дать согласие на её дарение.
• Характеристики объекта недвижимости: адрес, площадь, кадастровый номер и другие существенные детали.
• Данные одаряемого: полное имя, ИИН, паспортные данные и т.д.
Так как дарение недвижимости — серьёзная сделка, важно подтвердить дееспособность и добровольное согласие дарителя. Рекомендуется заверить договор у нотариуса, который убедится в отсутствии давления или принуждения со стороны одаряемого.
Если имущество находится в общей совместной собственности, дарение возможно только с согласия всех совладельцев. Например, если супруги владеют квартирой совместно, оба должны дать согласие на её дарение.
Отмена дарения
Даритель имеет право отменить дарение в следующих случаях:
• Неправомерные действия одаряемого: если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, членов его семьи или близких родственников, либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.
• Смерть одаряемого: если в договоре было указано условие о том, что дарение отменяется в случае, если даритель переживёт одаряемого.
• Банкротство дарителя: по требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершённое индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение законодательства о банкротстве, если дарение было совершено за счёт средств, связанных с предпринимательской деятельностью, в течение года до возбуждения дела о банкротстве.
В случае отмены дарения одаряемый обязан вернуть недвижимость дарителю, если она сохранилась в первоначальном виде, или возместить её стоимость по рыночным ценам, если имущество было отчуждено после уведомления об отмене.
• Неправомерные действия одаряемого: если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, членов его семьи или близких родственников, либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.
• Смерть одаряемого: если в договоре было указано условие о том, что дарение отменяется в случае, если даритель переживёт одаряемого.
• Банкротство дарителя: по требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершённое индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение законодательства о банкротстве, если дарение было совершено за счёт средств, связанных с предпринимательской деятельностью, в течение года до возбуждения дела о банкротстве.
В случае отмены дарения одаряемый обязан вернуть недвижимость дарителю, если она сохранилась в первоначальном виде, или возместить её стоимость по рыночным ценам, если имущество было отчуждено после уведомления об отмене.
Регистрация и налоги
Сам по себе договор дарения не предоставляет одаряемому права собственности до момента его государственной регистрации. Для оформления права собственности необходимо зарегистрировать договор в соответствующих государственных органах. Это можно сделать лично через ЦОН или с помощью нотариуса посредством eGov.
Если вы планируете использовать недвижимость для собственного проживания, дополнительных действий не требуется. Однако при продаже подаренной недвижимости в течение менее одного года с момента регистрации права собственности вам придётся уплатить индивидуальный подоходный налог (ИПН) в размере 10% от дохода. Доход рассчитывается как разница между кадастровой стоимостью недвижимости и ценой её продажи. Поскольку кадастровая стоимость обычно ниже рыночной, сумма налога может быть значительной.
Рекомендуется обратиться к нотариусу или в местное управление государственных доходов для точного расчёта налога. Уплата налога должна быть произведена до 31 марта года, следующего за годом продажи недвижимости. Например, если вы продали квартиру 1 апреля 2024 года, налог необходимо уплатить до 31 марта 2025 года. За несвоевременную уплату налога предусмотрен штраф в размере 15 МРП (более 55 000 тенге).
Если вы планируете использовать недвижимость для собственного проживания, дополнительных действий не требуется. Однако при продаже подаренной недвижимости в течение менее одного года с момента регистрации права собственности вам придётся уплатить индивидуальный подоходный налог (ИПН) в размере 10% от дохода. Доход рассчитывается как разница между кадастровой стоимостью недвижимости и ценой её продажи. Поскольку кадастровая стоимость обычно ниже рыночной, сумма налога может быть значительной.
Рекомендуется обратиться к нотариусу или в местное управление государственных доходов для точного расчёта налога. Уплата налога должна быть произведена до 31 марта года, следующего за годом продажи недвижимости. Например, если вы продали квартиру 1 апреля 2024 года, налог необходимо уплатить до 31 марта 2025 года. За несвоевременную уплату налога предусмотрен штраф в размере 15 МРП (более 55 000 тенге).